Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nur einen Anteil an der Liegenschaft. Dieser Anteil wird meistens in Tausendstel angegeben und heisst Wertquote. Also zum Beispiel erwerben Sie eine 4.5 Zimmer Wohnung im Stockwerkeigentum. Im Grundbuch finden Sie in etwa folgenden Eintrag:
Grundbuch Gemeinde XY
Stockwerkeigentum Nr. E45
50/1000 Miteigentum an Nr. 970
Sonderrecht an 4.5 Zimmer Wohnung im 2.Stock rechts Block C, mit Kellerabteil Nr. 5 im Untergeschoss, und Garagenplatz Nr. 5 in der Tiefgarage
gemäss Begründungserklärung und Aufteilungsplänen vom 08.06.2016 Beleg 500
Reglement Stockwerkeigentümerschaft vom 03.07.2019
Grundstück zu Nr. E45
Liegenschaft Nr. 970
Plan Nr. 24
Mehrfamilienhaus 2950 m²
Gemeinde XY
Selbstverständlich finden Sie noch viele weitere Angaben im Grundbuch über Eigentümer, Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten.
Sonderrecht
Bei diesem Grundbucheintrag über das Stockwerkeigentum wird Ihnen ein Sonderrecht (alleinige Nutzung) auf Wohnung, Kellerabteil und Garage eingeräumt. Grundsätzlich wird beim Stockwerkeigentum zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen unterschieden.
Das Sonderrecht wird meistens bei in sich geschlossenen Räumen und Objekten eingerichtet. Der Grund dafür liegt in den Unterhaltskosten. Beim Sonderrecht müssen Sie für den Unterhalt selber aufkommen. Bei den gemeinschaftlichen Teilen wird der Unterhalt von der Eigentümergemeinschaft getragen.
Die gemeinschaftlichen Teile ohne Sonderrecht sind Waschraum, Trocknungsraum, Veloraum, Heizanlage, Treppenhaus, Eingangsbereich, Vorplatz, Gartenanlage, Kinderspielplatz, Dach, Fassaden etc. Die Unterscheidung zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen wird im Gesetz nicht abschliessend durch eine exakte Auflistung geklärt. Dies eröffnet der Eigentümergemeinschaft viel Spielraum.
Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht ist eine weitere spezielle Form beim Stockwerkeigentum. Das Sondernutzungsrecht wird für gemeinschaftliche Teile eingeräumt. Die Gemeinschaft kann durch eine Abstimmung an einem gemeinschaftlichen Teil ein Sondernutzungsrecht für einen Eigentümer einräumen.
Reglement Stockwerkeigentum
Bei einer Eigentumswohnung stellt das Reglement einen wichtigen Kernpunkt dar. Darin sind alle Rechte und Pflichten für die Eigentümer festgehalten. Einige Reglemente können die Eigentümer in ihrem Handeln stark einschränken. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, verlangen Sie ein Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Lesen Sie zu Hause alle Artikel genau durch und fragen Sie eine fachkundige Person bei Unklarheiten.
Versammlung
Als Eigentümer einer Wohnung werden Sie zu der jährlichen Stockwerkeigentümer-Versammlung eingeladen. Bei der Versammlung werden verschiedene Probleme angesprochen und Beschlüsse gefasst. Dabei kann es um die Ordnung im Haus, den Lärm von Kindern, die Kosten der Verwaltung, den Unterhalt der Liegenschaft und den Erneuerungsfond gehen.
Erneuerungsfonds
Ein Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dient dem Unterhalt und der Renovation der Liegenschaft. Mit dem Geld im Fonds kann zum Beispiel das Dach saniert oder die Fenster ersetzt werden. Alle Eigentümer zahlen jährlich einen bestimmten Beitrag in den Fond ein. Der Betrag wird durch die Wertquote (z.B. 50/1000) bestimmt.
Laut Gesetz ist keine Gemeinschaft verpflichtet, einen Fonds zu errichten. Ein Fonds bietet jedoch gewisse Vorteile für die Stockwerkeigentümer. Ohne einen Fonds fallen bei einer Renovation auf einen Schlag hohe Kosten für die Eigentümer an.
Wertquote
Die Wertquote in diesem Beispiel lautet 50/1000 und setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Der Fläche oder dem Rauminhalt einer Einheit des Stockwerkeigentums, den Nebenräumen wie Keller, Waschraum etc. sowie dem Sonderrecht unterstellte Kellerabteile, Parkplätze und Terrassen.
Der Wertquote kommt eine grosse Bedeutung in der Gemeinschaft zu. Die Kosten werden immer anhand der Wertquote aufgeteilt. Der zu bezahlende Betrag in den Erneuerungsfonds setzt sich ebenfalls aus der Wertquote zusammen. Bei Abstimmungen müssen bei bestimmten Beschlüssen neben der Mehrheit der Eigentümer auch die Mehrheit der Wertquoten zustimmen. Bei einer Aufhebung des Stockwerkeigentums (Liquidation) wird ein Erlös ebenfalls nach der Wertquote aufgeteilt.
Vorteile Eigentumswohnung
Der Kaufpreis einer Wohnung ist günstiger als bei einem vergleichbaren Einfamilienhaus. Eigentumswohnungen sind auch an zentralen Lagen erhältlich. Bei einer Eigentumswohnung haben Sie keine Arbeit im Aussenbereich. Sie müssen sich nicht um den Unterhalt am Gebäude oder den Garten kümmern und auch keine Parkplätze reinigen.
Nachteile Eigentumswohnung
Sie leben im Haus in einer Gemeinschaft mit anderen Eigentümern. Oft ist eine gewisse Rücksichtnahme auf die Nachbarn unerlässlich. Änderungen im Aussenbereich (z.B. Balkonverglasungen) sind nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung zulässig. Es kann unter Nachbarn Konflikte geben. Bei der Versammlung der Stockwerkeigentümer herrscht oft Uneinigkeit bei der Beschlussfassung.
